万科董事会主席郁亮在2020年度业绩推介会上表示，房地产回归实业属性，已成为明确、清晰的趋势，意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢，意味着房地产要从开发为主转向开发与经营并重，住房将越来越像耐用消费品，开发业务将越来越像制造业，经营业务本质上是内容的经营，将越来越像服务业。
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万科2020年营收净利双增 财务稳健持有现金1952亿元
3月30日，万科发布2020年年报，业绩稳健增长，实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%；开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。根据同日披露的分红派息预案，2020年公司拟合计派发分红145.2亿元，同比增长23%。
站在管理红利时代元年回头看，在坚持稳健经营的策略下，万科保持了长期有质量的发展，为股东创造了持续稳定的回报。根据历年核心数据显示，万科归属于上市股东的净利润近10年的年复合增长率超过19%，加权平均ROE连续10年维持在19%以上，并已连续29年现金分红，自上市以来的分红累计达到836.9亿元。
为股东创造回报的同时，万科始终保持了健康的财务状况和良好的抗风险能力，为迎接管理红利时代做好了基础准备。截至目前，万科已实现了经营性净现金流连续12年为正，信用评级长期保持行业领先。具体到2020年，万科持有货币现金1952亿元，为一年内到期有息负债的2.4倍；净负债率仅18.1%，并保持了连续20年低于40%；国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。
开发与经营并重城市更新和TOD成为新竞争优势
年报显示，在房地产领域，万科已从开发为主转向开发与经营并重，从单一住宅产品开发转向全品类、全周期视角，聚焦提升综合住区的开发和服务能力。2020年，万科开发经营业务实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%，占全国商品房市场份额约4.03%，在43个城市市场排名前三，结算收入同比增长13%至3774.2亿元。
实现稳健增长的同时，万科在手资源满足未来发展需要。2020年，万科获取新项目168个，权益规划建筑面积2058.8万平方米，按照权益投资金额计算，新获取项目86.6%位于重点城市群；年末在建项目、规划中项目的权益建筑面积分别约为6380.8万平方米、3127.4万平方米；现有项目计划2021年新开工3148.4万m2。
万科在2020年报《致股东》中称，“在头部城市向世界级都市圈演进的过程中，TOD、城市更新、产城融合、智慧城市、大型复杂综合项目、新城/新片区规划等均是未来城市的必要元素。”
从实际表现来看，万科已在城市更新、TOD等领域逐步建立领先的竞争优势。年报显示，万科近年打造的深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街等多个城市更新项目，让城市历史文化街区焕发活力，成为了所在城市的文化新地标，受到当地政府和居民的认可。在“轨道+物业”的TOD模式方面，万科提前布局，近两年开发运营的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、重庆天地等多个项目也已成为所在城市的TOD综合开发代表项目。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积约363.4万平方米。
业务转型已见成效多个赛道领先领跑
万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，沿着“与城市同步发展、与客户同步发展”两条主线，经过多年探索，业务生态布局逐步完善，新业务转型已见成效，多个新赛道优势明显。
物业服务方面，“万科物业发展股份有限公司”已正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”(简称“万物云”)，向空间科技服务商转变，布局“社区空间服务”、“商企空间服务”、“城市空间服务”等业务板块。2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目，市场竞争力优势明显，签约及接管面积持续扩大。
值得一提的是，在商企服务板块，万物云旗下“万物梁行”保持了大中华区绝对领先地位，在149个城市累计服务超1700个项目，全年新增拓展超过200个项目，其中包括50个饱和收入超1000万元的重大项目，2020年收入实现两位数的增长率。此外，万物云在业内首创的城市服务业务也取得了显著拓展，年内拓展厦门鼓浪屿、江门人才岛、武汉江汉区等12个项目，累计在10个城市布局16个项目，探索政府、企业、百姓多方共赢模式。
租赁住宅方面，万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商，截至2020年底开业规模达14.24万间，实现全年营业收入25.4亿元，同比增长72.33%，整体出租率超过95%。其中，北京成寿寺项目作为全国首个集体土地租赁住房项目开业前七天即满租，深圳云城旗舰店作为业内单店体量最大的门店，出租率达到99%。
物流仓储方面，经过5年发展，万科旗下“万纬物流”已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商，2020年管理项目实现营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%，累计在44个城市管理148个项目，可租赁建筑面积达1148万平方米。在保持规模领先地位的同时，万纬物流持续提升开发运营效率，完成行业首个快建高标准冷库落地完工，并在短短68天内将北京亦庄项目改造成为疫苗外延冷库，顺利支持了新冠疫苗紧急存储任务，获得合作方认可。
此外，万科也持续在商业开发与运营、冰雪度假与酒店、养老、教育等领域持续积极探索，打造客户愿意买单的好产品、好服务。
科技助力业务发展 “龙抬头”探寻新竞争力
2020年初，万科启动“龙抬头计划”，持续强化科技对各业务的支撑，提升服务能力和管理水平，探索新的竞争优势。
年报显示，万科已将科技应用于审图智能化和营销数字化当中。其中，AI审图技术由万科自主研发，人工智能识别准确率达到90%，已在万科所有住宅项目落地，审图的质量和效率都远超人工。除万科自有项目外，该技术已在深圳市的房屋建设类施工图纸和应用中广泛使用。在工程方面，万科通过工地管理APP和基于物联网的智慧工地体系，提升了工地管理效率和建设品质；在销售方面，万科的“易选房”APP总用户数突破了1000万，通过业务流程数字化，为客户提供了VR数字沙盘、VR选车位、线上带看、在线选房等，为客户购房提供了便捷体验。
此外，在科技化推动下，万物云打造了“星尘”操作系统作为开放连接平台，向物业公司、供应链上下游、各类生态合作伙伴开放万物云的技术、流程、标准等核心服务产品与服务能力。目前“星尘”操作系统已连接108个设备厂商，提供了丰富的自营和第三方服务。此外，万物云作为开展数字人民币试点的首批企业，率先完成了与中、农、工、建四大国有银行的对接，用户可在万物云社区app“住这儿”使用数字货币线上缴纳物业费。
截至2020年，万科旗下万翼科技、万睿智能科技、深圳万物云科技有限公司已获得国家高新企业认证。（来源：证券日报网）
